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赎楼的意思以及二手房赎楼的方式

来源:网络日期:2018-01-09 分享

  赎楼的意思以及二手房赎楼的方式都有哪些?我们都知道在二手房交易的流程中,签完他们的买卖合同,在交完需要的定金之后,下一步的基本存在的一个问题,那也就是赎楼了。在交易时,房屋仍然还是处在一个按揭的状态,跟银行按揭存在的是一个抵押状态,要想进行交易的话,首先就是要还清银行贷款的才是可以的,解除抵押的过程,我们一般就俗称“赎楼”。二手房赎楼一般是指原借款人(卖方)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记的这种行为。现在二手房交易市场上存在以下几类的赎楼方式。仪器来和融百事通小编看看吧


赎楼的意思以及二手房赎楼的方式


  “赎楼”方式 你知多少

  第一种就是现金赎楼

  实践中一般是有两种的方式:第1种,卖方他们是自己去筹集现金来进行一个赎楼,去办理提前的还款,撤销抵押登记;第2种,买方直接是拿现金去替卖方进行一个赎楼办理。第2种的方式买方的风险一般都是较大的,因为买方是拿现金将卖方的房屋从银行里面赎出来后,卖方以后与银行之间的借贷关系就已经是不存在了,抵押登记也是会被撤销的,在这种情况下,卖方也是可自由的处分登记在自己名下的一个房屋,后续的交易也是会存在一个不确定的风险,而且也是该房屋也有可能因为卖方的其他个人债权债务纠纷被法院等司法机关查封冻结,买方面也是临“钱房”两空的风险。

  但是现实中,有些当事人为了省去担保公司的一个高额的担保费,在中介公司和中介人员的承诺没问题的情况下,还是会选择这种方式进行赎楼,但如果是该赎楼的方式发生了任何问题的话,买方的损失也会是将是一个巨大的,而且买方的事后要追究中介公司及中介人员的责任一般都是很难的,因此不建议采用。买方也是会通过正规的担保公司的赎楼能较大限度上去化解上述的风险,或者也是双方可以直接在合同中约定由卖方自行筹集的现金进行赎楼。

  如果时确实要采用这种方式的话,买方一般也是要较好的能找卖方身边可信赖的亲戚朋友做担保人,并签订相应的担保协议,表明如果在赎楼过程中发生意外情况导致无法销售的,担保人也会是需要与卖方一起承担连带的责任。由于法律未限制担保人数量,建议一般不是在必要时增加多个担保人共同担保。在选择担保人时,也要注意审核担保人的担保能力,较好选择拥有固定工作、收入、财产等方面比较稳定的担保人。

  另外,买方还是需要与卖方进行补签一份协议,内文表明如果由于卖方原因导致交易无法进行,卖方本人需要承担违约责任,并赔偿相应损失。

  第二种就是通过担保公司赎楼

  实践中也回是有两种的方式:第1种,卖方也是会通过担保公司,向银行进行一个借款赎楼,并向担保公司区支付0.8%—1%的一个担保费用,以及向银行区支付一个短期的赎楼利息,等办出买方房产证之后,再到银行进行一个做按揭,业界常称为“两笔款银行贷款赎楼”。

  第2种,买方也是会通过担保公司向银行做按揭的,银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款,其中只需支付担保费,但买方需要提前供楼,业界常称为“一笔款赎楼”。

  因正规的担保公司对于赎楼的每个流程都会严格控制,相对于买方自行拿现金为卖方赎楼的风险低。但是该方式中,要买家提前供楼,而且此种方式买家风险也还是存在,因为是用买方的贷款去还卖方的钱,如果此时卖方违约不卖或交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,则房屋无法过户,银行直接向担保公司追讨钱款,担保公司会向买家追讨钱款。因此,买方为规避该风险,可直接在合同约定要求卖方自行找担保公司担保赎楼,等卖方赎楼出来后再进行过户登记,由买方支付首期款,办理贷款按揭手续。

  第三种就是通过财务公司融资进行赎楼

  有很多时候,如果是卖方有多期的断供及其它的不良征信情况,一般的担保公司也是不愿意给赎楼的,那么则需找一些财务公司、融资公司之类的直接进行一个代付现金的融资赎楼方式,此时的相关费用则比普通的担保费更高一些了。其与现金赎楼的方式还是比较类似的,只是不是卖方自有的现金而已,而是通过向财务公司融资借到现金,再去赎楼的。

  


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